2019년 12월 한국은행 금융안정보고서 리뷰 - 2편

1편에 이어, 부동산 시장 동향으로 시작하도록 하겠습니다. 부동산 부분도 선요약으로 시작합니다. 

• 매매거래량 및 매매가격은 소폭 증가 
• 부동산에 대한 자산 노출도도 꾸준히 증가하는 추세
• 지방을 위주로 미분양주택 및 상가 공실률이 증가. 그러나 건설사 및 임대업자의 채무불이행 위험을 걱정하기에는 시기상조. 

# 주택시장 동향 
전국의 주택매매거래량은 전월대비 증가하였습니다. 주택매매가격도 소폭 상승하였는데, 수도권과 5대광역시를 중심으로 움직임이 일어나고 있습니다.

# 부동산 관련 금융에 대한 노출도
여신 및 자산이 부동산에 얼마나 노출되어있는지를 보는 수치를 부동산 익스포져라고 합니다. 부동산 익스포져는 가계여신을 중심으로 GDP대비 크기가 계속 증가하고 있습니다. 이러한 부동산 자산에 대한 리스크를 최종적으로 부담하는 주체는 주택담보대출의 주축인 금융기관이 높습니다. 그러나 그 비중이 최근 낮아진 상황입니다. 한국은행에서는 부동산금융의 불확실성이 중가되는 와중, 기업대출 및 PF대출을 중심으로 비은행금융기관의 부동산 익스포저가 확대되고 있는 점에 유의할 필요가 있다고 말합니다. 

# 미분양주택 동향
미분양주택은 건설사의 수익성에 중대한 영향을 끼친다는 점에서 눈여겨 보아야 합니다. 전체 미분양주택 수는 소폭 감소하였습니다. 수도권의 미분양 주택 수는 계속해서 낮은 수치를 유지하고 있고, 비수도권의 미분양 주택 수가 다시 증가세로 돌아섰습니다. 

준공후 미분양주택은 아파트의 공사가 끝났음에도 불구하고 분양되지 않는, 이른바 악성 재고입니다. 미분양 주택의 추이 자체는 안정적이지만 준공후 미분양 주책은 최근 몇년간 빠르게 늘고 있습니다. 준공후 미분양주택은 건설사 수익에 더욱 큰 악영향을 끼칩니다. 

지역별로는 경상도 지역이 미분양주택의 대부분을 차지하고 있음을 확인할 수 있습니다. 

한국은행 분석에 따르면 2019년 9월 말 기준, 1) 국내은행의 종합건설업 대출 연체율은 0.4%이며, 2018년 3월 말의 0.9% 이후로 하락중이며 2) 전체 기업대출 연체율인 0.6%를 하회하고 있습니다. 따라서 준공후 미분양주택 증가로 건설사 관련 부실 문제가 두드러진다고 보기는 어렵습니다. 그렇지만 건설업 업황의 악화가 지속되고 있다는 점에 유의해야 할 것 같습니다. 

# 상업용 부동산 시황
상업용 부동산에서는 공급은 크게 늘어난 반면 임차수요의 감소로 투자수익률은 하락하고 공실률은 올라가고 있습니다. 특히 수도권보다 비수도권의 공실률 증가와 수익률 감소가 두드러집니다. 

# 상업용부동산의 담보대출
상업용부동산에 대한 담보대출은 꾸준히 증가하는 추세입니다. 2015년~ 2018년 원화대출대금 증가율인 6.2%를 크게 상회하는 연평균 14.8%의 증가율을 보입니다. 상업용부동산 시장이 확대되는 긍정적인 측면 + 상대적으로 연체율이 낮은 이점으로 은행의 취급이 늘어난 것으로 분석하고 있습니다. 개인사업자인 부동산 임대업자의 비중이 시장에서 상당히 높으며, 임차인의 업황 변화에 상업용 부동산 시장이 크게 영향을 받는 구조입니다. 

주택담보대출과는 다소 다른 점은, 상업용부동산은 약정만기가 주택담보대출 대비 단기입니다. 또한 원금상환 없이 이자만 납입하고 있는 대출의 비중이 약 87%로 매우 높습니다. 현재는 연체잔액이나 연체율이 크게 변화하지는 않는 상황이지만, 임차인의 여건 약화로 대출 연장 등이 계획대로 되지 않는 경우, 급격하게 채무상환에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 

3편에 이어서 작성하겠습니다.