부동산 관련 통계자료 정리 - (2) 인구관련 지표 분석

부동산에 투자하기에는 아직 자산규모가 크지 않다. 높은 레버리지도 많은 규모의 자금을 차입해야 하기 때문에 현재 자산배분상 부동산에 무리해서 자금 투자를 할 이유는 없는 상황이다. 다만, 아예 모르고 살 수는 없다. 전세가 되건 매매가 되건 집은 가지고 있어야 하고, 규모가 규모인만큼 가계에 중대한 영향을 미치는 재무적인 결정이기 때문이다. 안 살거면 안 사야 하는 이유, 살 것이라면 사야 할 이유라도 명확해야 한다. 사지 않는다면 언제 살 것인지, 보유할 것이라면 언제 팔 것인지도 알아야 한다. 동시에, 주식을 잘 하기 위해서 계속 시세를 봐야 하는 것 처럼, 주택시장도 계속해서 관심종목을 정하고 시세를 봐야 아는 바가 생긴다. 

차근차근 부동산에 영향을 주는 여러 지표들을 정리하려 한다. 

(2.1) 통계청 인구추계

향후 합계출산율 1.08명 회복 가정하더라도 이미 2025년부터 인구 감소 시작. 참고로 가장 최근 합계출산율은 0.7~0.8명대. 연간 10만명 수준으로 감소하는 인구는 본격적으로 2035년부터 속도가 붙어 2040년부터는 연간 20만명, 2050년에 이르면 연간 40~50만명씩 감소. 총 인구가 연간 0.2% 수준에서 0.5 ~ 1.2% 수준으로 역성장이 지속됨. 

생산가능인구의 증감은 더 크고 이미 시작되었으며 (20~65세로 설정) 2022년 이미 감소 시작해 매년 30만명 수준의 생산가능 인구 감소가 예정. 연간 생산가능인구만 1.5% 안팎이 감소하며 인구수 감소만으로도 GDP에 1~2%의 역풍을 안고 가는 셈. 

연령층별로 보면, 청년층 인구 감소는 극심. 출산률이 현재 오피스텔/원룸/투룸 등의 자취로 독립을 시작할 20대 초반 ~ 30대 초반까지의 인구를 보면 출산율의 1.08대 반등을 가정하더라도 2050년까진 청년층 인구만 연간 20만명씩 감소하며 매년 2% 이상의 인구 감소를 보일 것. 전체 연령층에서 가장 빠르게 인구 감소가 일어난다면, 과연 원룸이나 소형 주거도 안전할 수 있을지 모르겠다. 서울이야 살아남겠지만 지방은 진짜 박살날 것. 

(2.2) 통계청 지자체별 인구통계

수도권에는 인구가 몰리고 있다. 서울은 인구가 오히려 감소하고 있으며 경기도의 인구가 일정 시점 이후 빠르게 증가한다. (일자리만 늘고 출퇴근은 경기에서 한다는 뜻일 것) 경기도의 증가에 따라 충청권도 인구가 증가하는 것으로 보인다. 전라도는 이미 예전부터 인구가 감소하고 있었으며, 경상도는 부산의 인구 유출은 이미 1990년대부터 시작, 도 단위의 인구 감소는 이제 2010년대 들어 시작되고 있다. 인천/경기의 인구는 50년간 5배 증가했다.... 

 

대전/충남에는 세종시도 포함

* 전라에는 제주도가 들어가지 않음. 제주도는 그냥 둘데가 없어서 합침.

 

(2.3) 인구당 주택수, 빈집

전국적으로 인구 1,000명당 주택 수는 계속 증가하였으나, 서울과 수도권은 증가율이 그렇게 높지 않다. 지방의 경우 인구 감소와 함께 주택은 증가하며 인구 1,000명당 주택수가 470호에 달한다. 

평균 가구원의 수는 최근 2.2명 수준이니, 지방에는 빈집이 꽤나 있는 수준의 주택보급률이라는 뜻일 것이다. 

실제로, 서울의 경우 빈집은 전체 중 3.4% 수준이나, 일부 지자체에서는 빈집 비율이 10%를 넘어가고 있다. 

빈집비율을 시계열로 보면 서울은 그냥 이사 과정/분양 과정에서 발생하는 일부 주거지를 빼고는 빈집이 거의 없다고 봐야 한다. 다만, 그 외 수도권에서도 주택 공급이 증가하면서인지 빈집 비율이 조금 오르는 모습이다. 

 

(2.4) 지역별 총 주택수 

수도권 주택수는 서울은 2015년 이후 유의미하게 증가하지 않고 있다, 주택 수는 현재로서는 약 315만호. 경기도는 꾸준히 증가해 485만호 수준이다. 인구는 수도권에 절반을 조금 넘게 몰려있는 상태인데, 주택의 수는 비수도권이 더 많고 증가량도 비수도권이 수도권에 비해 적지 않다. 서울의 주택 공급량은 제한적이었으며, 경기도의 주택 공급량이 크게 증가했다. 

통계청: 지역별 주택 호수 통계, 모든 크기와 가구수

세부적으로 서울의 주택수는 행정구역별로 아래와 같이 나뉜다. 가장 주택 공급이 많이 증가한 지역은 송파구, 강동구, 은평구, 강서구, 중랑구 등이며, 주택공급이 거의 증가하지 않은 지역은 도봉구, 용산구, 중구, 노원구, 종로구이다. 종로구와 중구는 이해된다고 하더라도 도봉구와 노원구에 공급이 부족함은 잘 이해 되지 않는다. 이 중 노원구는 주택 수 자체도 적지 않은 지역이다.